На российском рынке недвижимости проблемы наблюдаются уже некоторое время. Но в последние несколько месяцев сегмент новостроек начал так «скрипеть», что это уже не кажется разовым сбоем, а выглядит, как системный сигнал всей отрасли. На это обратил внимание эксперт Telegram-канала «Черный Лебедь», который проанализировал происходящее.Он отметил, что продажи новостроек в России падают четвертый месяц подряд. Например, в мае было реализовано 1,5 млн кв. м, что на 10% меньше по отношению к аналогичному периоду 2025 года. Причем в крупнейших агломерациях наблюдается жесткий провал: в Москве падение на 28%, а в Санкт-Петербурге – на 37%. Распроданность еще строящихся проектов снизилась до 69%.



И вот в этот момент государство решает: хватит поддерживать рынок костылями. Сегодня около 90% ипотеки на новостройки — льготная. Минфин говорит: такая модель искажает рынок. Цель – к 2030 году снизить долю госпрограмм до 25–30%. Фактически же речь идет о демонтаже главного драйвера спроса последних лет– указал эксперт.Он заметил, что намерения Минфина могут еще сильнее ухудшить все для отрасли, так как уменьшение льготной ипотеки при падении рынка не может не усугубить ситуацию в целом. После этого перед строительной отраслью РФ начнут маячить реальные проблемы, это обязательно отразится на смежниках и на всей российской экономике.Понятно, что Минфину хотелось бы, чтобы всё было «по-рыночному», с минимумом льготной ипотеки. В ведомстве, наверное, считают, что цена вопроса стала слишком высокой. В 2025 году расходы бюджета на субсидирование ставок – около 2 трлн рублей. Я подсчитал: это – 5,3% доходов и 4,6% расходов. Для сравнения: на выплаты по госдолгу, ОФЗ, бюджет потратил 3,2 трлн рублей. Спору нет: все эти триллионы – не очень маленькие суммы, но и не критические. А главное: если бы только ставка ЦБ была более адекватной, то по госдолгу не надо было бы платить столько – появились бы средства– добавил он.Более того, при меньшей ключевой ставке Центробанка льготная ипотека обходилась бы бюджету РФ гораздо меньше, а ее доля на рынке ипотеки автоматически упала. Высокая доля сейчас – это результат того, что рыночная ипотека практически парализована из-за высокой ключевой ставки Центробанка. Льготная ипотека не «ест» рыночные жилищные кредиты, а хоть как-то компенсирует тот провал, который вызван высокой ключевой ставкой. Он подчеркнул, что даже в нынешнем виде льготная ипотека не может перебить негативный эффект от высокой ключевой ставки.Продажи новостроек падают, рост цен по ним замедляется уже пятый месяц подряд, до +0,3% в мае, то есть скоро – уже снижение цен. И это при инфляции и том, что издержки у строителей растут! То есть это уже начало очевидного коллапса, если только не сделать одно из двух: резко снизить ключ до величины менее 10%, а также убрать повышенные нормативы, которые цепями связывают кредитную активность банков. Ждать конца года кризис в строительной отрасли не будет; ещё больше сделать льготную ипотеку доступной. Поскольку первый вариант нам не светит – ожидается только пипеточное «ослабление» ДКП – остается второй вариант– прогнозирует он.При этом Минфин предлагает совершенно противоположное: заменить массовую льготу точечной. Один ребенок – 10–12%, двое – около 6%, трое и более – около 4%. Выглядит это как социальная настройка, но реально – резкое сужение круга тех, кто вообще сможет покупать новостройки на приемлемых условиях. А в это время старты новых проектов у застройщиков рухнули: в апреле – на 18%, а в мае – на 14%.Если данные о строительной отрасли – не предвестник тяжелого кризиса в ней с рисками для экономики в целом, то я не знаю, чем думают наши аналитики– подытожил он.

Источник